房 地 产 估 价 报 告
估价项目名称：**位于宁波杭州湾新区上湾小区*号的住宅房地产价值评估
估价委托人：宁波市鄞州区人民法院
房地产估价机构：宁波永信房地产估价有限公司
注册房地产估价师：傅东栋（注册号：3320120064)
任芳芳（注册号：3320170037）
估价作业日期：2017年9月8日至2017年9月15日
估价报告编号：甬永估（2017）法委字第116号
宁波市鄞州区人民法院：
接受贵单位的委托，我们对**位于宁波杭州湾新区上湾小区*号的住宅房地产价值进行了评估。
估价对象：系指**位于宁波杭州湾新区上湾小区*号的住宅房地产，包括95.96平方米的房屋及其对应分摊的8.73平方米土地使用权。
估价目的：为宁波市鄞州区人民法院办理**与**等金融借款合同纠纷一案提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。
价值时点：二〇一七年九月八日。
价值类型：公开市场价值，即估价对象在本次估价目的及合法利用条件下，根据公开市场原则对估价对象以实际使用状况确定的在价值时点下的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。
估价结果：经过实地查勘和市场调查，遵照相关的法律法规和技术标准，选用比较法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一七年九月八日的估价结果如下：
房地产估价结果明细表
产权人 | 坐落 | 房屋所有权证号 | 建筑面积（m2） | 土地使用权证号 | 土地使用权面积（m2） | 评估市场单价（元/m2） | 评估市场价值（元）（保留至百位） |
** | 宁波杭州湾新区上湾小区*号 | 杭州湾新区房产证H2014字第031066号 | 95.96 | 慈新国用（2014）第035982号 | 8.73 | 5749 | 551700 |
注：本估价报告应用的有效期为报告完成之日起一年。
宁波永信房地产估价有限公司
法定代表人：
二〇一七年九月十五日
目 录
九、估价方法及测算思路.................................................................................... 7
十四、估价报告有效期...................................................................................... 10
1．估价对象实景照片
2．估价对象位置示意图
3．《房屋所有权证》复印件
4．《国有土地使用证》复印件
5．宁波市鄞州区人民法院司法评估委托书复印件
6．估价机构企业法人营业执照复印件
7．估价机构资质证书复印件
8．估价师注册证书复印件
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系和偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）撰写本估价报告。
5、注册房地产估价师已于2017年9月8日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7、本报告中所依据的有关估价对象面积和权益资料由估价委托人提供，估价委托人应对资料的真实、可靠性负责。
8、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以相关管理部门认定为准。
参加估价的注册房地产估价师
姓名 | 注册号 | 签名 | 签名日期 |
傅东栋 | 3320120064 | 2017年9月15日 | |
任芳芳 | 3320170037 | 2017年9月15日 |
（一）一般假设
1、注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，假设上述权属、面积、用途等资料是合法、真实、准确和完整的。
2、注册房地产估价师对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象是安全的。
3、估价对象在合法前提下，按其现状用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来得以持续。
4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
（二）未定事项假设
无未定事项假设。
（三）背离事实假设
无背离事实假设
（四）不相一致假设
无不相一致假设。
（五）依据不足假设
二、估价报告应用的限制条件
1、估价报告以有效期内估价对象的质量、用途不发生变化为前提，如遇国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。
2、本估价报告书仅适用于本次估价目的，对于其他估价目的，该估价结果无效。
3、本估价结论是在满足全部假设与限制条件下，为本报告所确定的估价目的而提出的公允估价意见，如假设与限制条件不成立，则该估价结果需重新进行评估。
4、本估价报告中房屋建筑面积、土地使用权面积等信息依据估价委托人所提供的房屋所有权证、国有土地使用证确定，其真实性准确性由估价委托人负责。
5、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。
6、本估价报告应用的有效期为报告完成之日起一年，若在此期间房地产市场发生较大波动，则评估价值应重新进行确定。
联系人：沃法官
联系电话：0574-87412157
机构名称：宁波永信房地产估价有限公司
住所：慈溪市白沙路街道新城大道北路328号嘉里商务大厦2号楼13-1
法定代表人：傅东栋
资质等级：贰级
资质证书编号：浙建房估证字[2001]020号
为宁波市鄞州区人民法院办理**与**等金融借款合同纠纷一案提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。
（一）估价对象范围
估价对象为**位于宁波杭州湾新区上湾小区*号的住宅房地产，包括95.96平方米的房屋及其对应分摊的8.73平方米土地使用权。
（二）估价对象区域状况
估价对象位于杭州湾新区东部的上湾小区内，东临兴慈一路，南近滨海一路。区域内公用服务设施一般、基础设施配套一般，道路通达度较高。区域内有杭州湾新区管委会、杭州湾新区行政服务中心、杭州湾新区国税局、中信银行、恒元大酒店等配套设施，附近多为大型工业厂房。有公交杭州湾新区2号线经过，交通便捷度一般。
（三）估价对象基本状况
估价对象为一处住宅用房，坐落于宁波杭州湾新区上湾小区*号。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》，房屋所有权人为**，房屋建筑面积为95.96平方米；根据估价委托人提供的《国有土地使用证》，土地使用权人为**，土地使用权分摊面积为8.73平方米。
（四）土地基本状况
估价对象中的土地使用权为分摊土地使用权，地处宁波杭州湾新区上湾小区*号。《国有土地使用证》证号为慈新国用（2014）第035982号，使用权分摊面积为8.73平方米，土地使用权用途为城镇住宅用地，使用权类型为国有出让，地号为330282024025GB00354，终止日期为2078年4月28日。土地红线内已建有房屋建筑物。宗地周围基础设施及配套设施一般，道路通达度较高，交通便捷度一般。
（五）建筑物基本状况
估价建筑物为一处坐落于宁波杭州湾新区上湾小区*号的住宅房地产。根据估价委托人提供的证号为杭州湾新区房权证H2014字第031066号的房屋所有权证，主体房建筑面积为95.96平方米，房屋用途为住宅。根据现场踏勘情况，估价对象位于宁波杭州湾新区上湾小区*号，所处建筑为一幢地上12层的钢混结构建筑，1层挑空，外墙为真石漆饰面。该幢建筑共有4个单元，每个单元配备1部电梯（载重10人，800kg），一座安全楼梯，单元楼道安装有带门禁不锈钢玻璃门，电梯前室为花岗岩地面、涂料墙面和顶面，楼梯为花岗岩地坪、方管铁栏杆木扶手、涂料墙面和顶面。估价对象主体房位于四单元第10层，房屋朝向南，西边套型，层高约2.9米。进户安装防盗门，室内现状为白坯。估价对象房屋安装有中空玻璃铝合金门、窗，通水、电、燃气、网络等。在价值时点估价对象处于空置状态，房屋整体维护状况较好。经估价人员调查，截至价值时点，已拖欠物业费合计约2073元，供法院参考。
二〇一七年九月八日。
根据估价目的，依据价值时点原则确定以实地查勘之日为价值时点。
本次估价的房地产价值为估价对象在价值时点二〇一七年九月八日的公开市场价值。
公开市场价值，即估价对象在本次估价目的及合法利用条件下，根据公开市场原则对估价对象以实际使用状况确定的在价值时点下的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。
本估价报告遵循独立、客观、公正原则及合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则等技术性原则。
（一）独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
（二）合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
（三）价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
（四）替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
（五）最高最佳利用原则
房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。
（一）法律、法规依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；
4、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》；
5、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》；
6、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》。
（二）技术标准、规程、规范
1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）。
（三）估价委托人提供的相关资料
1、（2017）浙0212评字第491号宁波市鄞州区人民法院司法评估委托书；
2、《房屋所有权证》复印件；
3、《国有土地使用证》复印件。
（四）其他依据
1、房地产估价师现场查勘、调查、收集的相关资料；
2、本公司掌握的有关信息资料。
根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据估价委托人提供的资料及估价人员现场查勘、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。
（一）估价方法适用性分析及估价技术路线
比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价，估价对象为住宅用房，其所在区域及周边范围内，近期同类房地产的交易实例较多，故采用比较法进行估价。
收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产，估价对象为住宅用房，可用于出租，但估价师通过大量的市场调查，同类住宅房地产出租案例较少，故不宜采用收益法进行估价。
估价对象为住宅房地产，对活跃的交易市场来说，房地产市场价格主要与宏观经济环境、市场供需状况、周边类似房地产价格等因素相关，而与花费的成本之间没有必然的联系，成本法所得到的价格并不能真正体现估价对象房地产的市场价格。故本次估价时不适合采用成本法进行估价。
假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，估价对象作为住宅房地产，目前处于已开发完成状态，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。
故本次对估价对象进行估价时，采用比较法进行测算，得出的结果经定量和定性分析后，最终确定估价对象房地产的公开市场价值。
（二）估价方法定义
比较法:选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
计算公式如下:房地产评估价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数（其中房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整）。
（三）测算思路
本次估价选用比较法进行分析和测算，简单测算思路如下：
1、选取可比实例
根据估价对象房屋用途、供求范围、结构类型、规模、新旧程度等，选取三个可比案例。
2、确定比较因素条件指数
影响估价对象价格的主要因素有：市场状况（将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格）；交易情况（是否为正常、公开、公平、自愿的交易）；区位状况（主要有环境景观、规划限制、交通便捷、公共配套、物业管理等）；实物状况（主要有结构、层次、朝向、成新等）；权益状况（土地使用权情况等）。相应的指数修正如下：
（1）将估价对象与可比实例成交日期的房地产价格指数情况分别进行比较分析，从而确定各可比实例的市场状况指数。
（2）将可比实例的交易情况进行归类，通过市场提取法对近期交易的多个同类物业市场交易价格调查并分析，整理统计后得出各交易情况下的房地产价格与正常交易价格之间的比例，最终分别确定可比实例的交易情况指数。
（3）将估价对象与可比实例的区位状况（主要有环境景观、规划限制、交通便捷、公共配套、物业管理等）进行对比，通过比较分析后分别确定可比实例的区位状况指数。
（4）将估价对象与可比实例的实物状况（主要有结构、层次、朝向、成新等）进行对比，通过比较分析后分别确定可比实例的实物状况指数。
（5）将估价对象与可比实例的权益状况（土地使用权情况等）进行对比，通过比较分析后分别确定可比实例的权益状况指数。
3、根据比较因素条件指数，将估价对象的因素条件指数与可比实例的条件指数进行比较，得到因素比较修正系数，最终计算得到估价对象单价为5749元/平方米。
房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用比较法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一七年九月八日的估价结果如下表：
房地产估价结果明细表
产权人 | 坐落 | 房屋所有权证号 | 建筑面积（m2） | 土地使用权证号 | 土地使用权面积（m2） | 评估市场单价（元/m2） | 评估市场价值（元）（保留至百位） |
** | 宁波杭州湾新区上湾小区*号 | 杭州湾新区房产证H2014字第031066号 | 95.96 | 慈新国用（2014）第035982号 | 8.73 | 5749 | 551700 |
参加估价的注册房地产估价师
姓名 | 注册号 | 签名 | 签名日期 |
傅东栋 | 3320120064 | 2017年9月15日 | |
任芳芳 | 3320170037 | 2017年9月15日 |
二〇一七年九月八日
二〇一七年九月八日至二〇一七年九月十五日。
本报告应用的有效期为壹年，从估价报告出具之日2017年9月15日起至2018年9月14日止，超过此期效，本次估价报告及结果自动失效。
1．估价对象实景照片
2．估价对象位置示意图
3．《房屋所有权证》复印件
4．《国有土地使用证》复印件
5．宁波市鄞州区人民法院司法评估委托书复印件
6．估价机构企业法人营业执照复印件
7．估价机构资质证书复印件
8．估价师注册证书复印件